Bất động sản luôn là một trong những lĩnh vực đầu tư hấp dẫn và nhận được nhiều sự quan tâm từ phía nhà đầu tư cũng như người dân. Tuy nhiên, thị trường này cũng chịu tác động mạnh mẽ từ các chính sách pháp lý, đặc biệt là những quy định mới liên quan đến bảng giá đất. Với sự ra đời của Luật Đất đai 2024, áp dụng từ ngày 1/8/2024, một loạt thay đổi quan trọng về bảng giá đất đang và sẽ tác động đáng kể đến giá bất động sản tại Việt Nam.
Bảng giá đất mới – Điểm nổi bật của Luật Đất Đai 2024
Luật Đất đai 2024 mang đến nhiều thay đổi, trong đó nổi bật nhất là việc các địa phương sẽ áp dụng bảng giá đất mới từ ngày 1/1/2026. Khác với trước đây, bảng giá đất mới sẽ không còn bị giới hạn bởi khung giá đất, mà thay vào đó sẽ tiệm cận sát hơn với giá thị trường. Điều này đồng nghĩa với việc giá đất, các chi phí liên quan đến đất đai như thuế, phí giải phóng mặt bằng, đền bù thu hồi đất... đều sẽ tăng lên.
Ông Ngô Gia Hoàng, Giảng viên Khoa Luật Thương mại, Trường Đại học Luật TP.HCM nhận định rằng, bảng giá đất mới sẽ là căn cứ để tính toán các nguồn thu từ đất đai, bao gồm tiền thuê đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất, và tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất. Đây là những yếu tố có tác động trực tiếp đến giá thành sản phẩm bất động sản, và do đó, sẽ ảnh hưởng mạnh mẽ đến thị trường bất động sản.
Tác động của bảng giá đất mới đến giá bất động sản
Theo ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com khu vực miền Nam, chưa từng có tiền lệ nào cho thấy giá nhà đất giảm khi một khung pháp lý mới được ban hành. Thay vào đó, khung pháp lý mới thường làm tăng chi phí phát triển dự án, từ đó kéo theo giá bất động sản tăng cao hơn. Điều này đặc biệt đúng với Luật Đất đai 2024 khi bảng giá đất mới được điều chỉnh sát với giá thị trường.
Với việc bảng giá đất mới sẽ được xác định dựa trên mục đích, thời hạn sử dụng đất và các yếu tố ảnh hưởng khác, chi phí liên quan đến đất đai chắc chắn sẽ tăng lên. Những người sở hữu đất có thể hưởng lợi khi giá đất tăng, nhưng doanh nghiệp phát triển bất động sản lại phải đối mặt với chi phí giải phóng mặt bằng, thuế phí cao hơn, dẫn đến giá thành sản phẩm tăng lên để bù đắp chi phí.
Ví dụ, tại TP. Hồ Chí Minh, việc dự thảo bảng giá đất điều chỉnh đang khiến dư luận lo lắng, với mức tăng từ 10 - 30 lần, thậm chí có nơi tăng đến 51 lần so với bảng giá đất cũ. Đây là một con số đáng kể và chắc chắn sẽ tạo ra sức ép lớn đối với thị trường bất động sản. Giá nhà đất tại TP. Hồ Chí Minh không những không giảm mà còn có nguy cơ tăng cao hơn nữa trong bối cảnh thanh khoản vẫn còn thấp.
Những tác động khác của bảng giá đất mới
Ngoài tác động trực tiếp đến giá bất động sản, bảng giá đất mới còn gây ra những thay đổi đáng kể trong các lĩnh vực khác liên quan đến đất đai. Chẳng hạn, những người đang sở hữu đất chưa được cấp sổ hồng, hoặc muốn chuyển đổi mục đích sử dụng đất lên đất ở, sẽ phải đối mặt với chi phí tăng cao. Việc tách thửa, chia đất cho con cái, hay mua bán đất trong khu quy hoạch cũng sẽ trở nên phức tạp hơn và đắt đỏ hơn.
Cụ thể, nguyên tắc định giá đất theo thị trường sẽ khiến mức bồi thường giải phóng mặt bằng không còn thấp như trước đây, điều này kéo theo tổng chi phí đầu tư dự án tăng lên. Để duy trì lợi nhuận, các chủ đầu tư buộc phải tăng giá bán sản phẩm bất động sản, từ đó đẩy giá đất tại các dự án lên cao hơn.
Mặc dù những thay đổi này có thể gây ra nhiều khó khăn trong ngắn hạn, nhưng về lâu dài, việc điều chỉnh bảng giá đất sát với giá thị trường cũng mang lại những lợi ích không nhỏ. Khi cơ sở dữ liệu về giá đất được hoàn thiện, các thông tin mua bán chuyển nhượng đất sẽ trở nên minh bạch hơn. Điều này không chỉ giúp việc giao đất, sử dụng đất hiệu quả hơn mà còn giúp tăng thu ngân sách từ thuế thu nhập chuyển nhượng quyền sử dụng đất, từ đó tạo thêm nguồn lực để phát triển hạ tầng xã hội.
Sự cần thiết của sự thống nhất trong việc áp dụng bảng giá đất
Trước những lo ngại của người dân và doanh nghiệp về bảng giá đất mới, Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HoREA) đã có văn bản đề nghị Ủy ban Thường vụ Quốc hội xem xét và giải thích rõ ràng về khoản 1 Điều 257 của Luật Đất đai 2024. Mục tiêu là để các địa phương thống nhất cách hiểu và dễ thực thi, đồng thời giúp người dân yên tâm hơn khi áp dụng các quy định mới này.
HoREA cũng đề xuất rằng, bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành theo quy định của Luật Đất đai 2013 và các quy định pháp luật có liên quan nên được tiếp tục áp dụng đến hết ngày 31/12/2025. Điều này sẽ giúp người dân có thêm thời gian để chuẩn bị tài chính và thực hiện các thủ tục liên quan đến quyền sử dụng đất.
Bảng giá đất mới theo Luật Đất đai 2024 chắc chắn sẽ có những tác động sâu rộng đến thị trường bất động sản, từ việc tăng chi phí đầu tư dự án đến ảnh hưởng đến giá nhà đất. Tuy nhiên, với những thay đổi này, thị trường bất động sản cũng sẽ trở nên minh bạch hơn, công bằng hơn và tiệm cận hơn với giá trị thực tế.
Trong bối cảnh đó, các nhà đầu tư và người dân cần phải thận trọng và theo dõi sát sao các diễn biến của thị trường cũng như các quy định pháp lý mới để có thể đưa ra những quyết định đầu tư hợp lý. Đồng thời, việc thống nhất trong cách hiểu và áp dụng luật cũng là yếu tố quan trọng để đảm bảo sự ổn định và phát triển bền vững của thị trường bất động sản trong tương lai.
